Por Walter Albarracín, Redaccción lanoticia1.com

¿Podrías definir qué es invertir de pozo?

Invertir de pozo es comprar un departamento en un edificio el cual no está listo para habitar. Es un edificio que está en construcción. La primera etapa, el inicio de lo que es un edificio en construcción, es cuando la desarrolladora recién compra el lote. Es decir, que puede ser un terreno baldío, una casa, una fábrica que está próxima a demoler para poder hacer el edificio, y la instancia final son días o meses antes de la entrega de la unidad.

 

¿Esta inversión es en dólares o en pesos?, alguien que no sabe, ¿cómo tendría que arrancar?

Nosotros comercializamos de las dos formas, tanto dólares como pesos más CAC. Hay algunos que hacen alguna y otros, otras. Nosotros en este caso hacemos las dos ya que pueden ser la financiación en cuotas en dólares que es sin interés, sin nada, o si no, pesificadas con un ajuste que es el ajuste del CAC, el índice de la Cámara Argentina de la Construcción.

 

¿Se necesita una garantía? ¿alguien firma un contrato? ¿Cómo es el marco de este acuerdo?

En realidad, la palabra no sería garantía, sino es acuerdo entre privados. En el momento que un comprador y un vendedor se encuentran, firman un contrato, dicho contrato tiene cláusulas de las dos partes y obligaciones de las dos partes.

Hay algo que es muy conocido que es el famoso “pacto comisorio”: la parte compradora se obliga frente a la parte vendedora a pagarle en determinada forma de pago o cuota según como arreglen. Y la parte vendedora se compromete con la parte compradora a entregar el edificio de determinada forma y en determinado tiempo.

Cualquiera de las dos partes que infrinja este contrato va a tener penalidades que también están aclaradas en el contrato. 

 

También está el tema de beneficios de comprar de pozo, ¿cuáles serían? 

Uno de los principales beneficios de cuando vos compras en pozo, si vos te metes en una temprana época del proyecto, lo más probable es que casi no hayan unidades vendidas. Entonces uno puede elegir las unidades de los pisos más altos, por ejemplo, que son las que se suelen acabar primero.

Uno puede negociar con la desarrolladora una financiación acorde a las necesidades que tenga. Algunas desarrolladoras, como nosotros, damos algunos servicios, por ejemplo, customizar las unidades a tamaño.

Entonces suponte que nosotros estamos lanzando un proyecto que todavía no demolimos la casa y vos venís a comprar una unidad. Bueno, vas a tener una financiación amplia porque falta mucho tiempo para que se entregue la unidad, podemos ver de hacer algunos retoques, que es cerrar una cocina, modificar placares, etc. Esos son los principales beneficios que va a tener un comprador.

Y generalmente debería suceder que mientras más temprano es la época de la obra, es cuando más barato es el precio metro cuadrado. A medida que la obra va avanzando el precio metro cuadrado es más caro. ¿Qué quiere decir? Un departamento que hoy, por ejemplo, a estrenar, vale 120 mil dólares, el inversor seguramente lo compra más o menos en 95. Entonces tenés una diferencia económica grande. 

 

Hoy el ahorro es bastante difícil, sería como "ahorrar en ladrillos", ¿no?

Sí, hoy la verdad que el ahorro es muy difícil. La realidad es que si tratamos de ver un histórico de los últimos 50 años, creo que una de las monedas más fuertes de Argentina fue el ladrillo. Fue una moneda que no solo no se devaluó, sino que creció. 

Hemos tenido épocas donde hubo quizá algún pequeño bache, pero cuando ves un histórico de 10, 15 o 20 años para atrás, la verdad que tuvo una apreciación muy importante lo que fue el ladrillo. 

 

El periodo acordado entre que empieza la inversión hasta que se entrega, esto puede variar ¿ a qué se debe? 

Mira, nosotros estamos hoy en un contexto bastante complicado, hoy hay un tema con las importaciones que también es otro tema bastante delicado. Nosotros somos una desarrolladora que trabaja con mucho producto importado. Si bien tenemos acuerdos especiales con los proveedores, entonces no nos encontramos con obras desabastecidas. 

Sí le ha pasado a muchos colegas que al momento de las terminaciones, que es el final de la obra, cuando llaman al proveedor para que le entreguen la mercadería que se compró antes, hay algún faltante, bueno eso es uno de los principales casos de atraso en las obras. 

Otro muy importante es el tema de la financiación de las obras, hay muchas desarrolladoras que como no pueden vender lo suficiente y no tienen caja, atrasan la obra por falta de dinero. 

 

¿Qué sería lo que a uno tendría que llamarle la atención o estar atento para evitar problemas a futuro? ¿Recomendarías investigar o consultar varios proyectos? ¿Cómo sería? 

El primer tip que le doy siempre a cualquier comprador, primero es que sondee, no se quede solamente con un desarrollador, sino sondee a varios. Una vez que dice 'yo quiero este departamento de este edificio', lo primero que le recomiendo es que sondee bien a la empresa que haga una averiguación de antecedentes, quiénes son los directores, los dueños, si los dueños son firmantes. En nuestro caso yo soy quien firma los boletos y soy el presidente de la sociedad y mi socio es el que firma en obras, el arquitecto. 

Después pedirle a la desarrolladora ir a ver edificios ya terminados, ver cuál es la calidad constructiva con la que trabajan, prestarle mucha atención a las terminaciones finales del departamento que les vaya a mostrar la constructora. Eso me parece que es lo primordial.

Después tratar de hacer una pequeña investigación, cuando la constructora lanzó un edificio que tiene terminado: ¿Cuándo lo lanzó y cuándo lo inauguró? 

Otro tema importante. Una cosa es la que hablan de palabra con el vendedor, que te dice, 'el edificio lo entregamos en 10 meses'. Bueno, controlen que en el contrato diga que se entrega en 10 meses. Tengan en cuenta también algunos tips del contrato, que son los atrasos de obra permitidos para el desarrollador. Hay un atraso que es lógico, que lo charlamos recién de por qué se puede llegar a producir. Es un atraso lógico, no un atraso de dos años.

Y otro dato no menor, si el inversor entra en una instancia media de la obra, ver cuántas unidades vendidas hay. Si la obra está casi toda vendida en una instancia muy temprana, es muy raro que tenga atraso de obra. Ahora, si vos te metes en una obra que le falta un año para terminar y no está vendida, y puede llegar a hacer que tengan un atraso de obra. 

 

¿A qué tipo de inversor apuntan? ¿Se necesitan muchos conocimientos o con estos tips que me decís, alcanza? 

Siempre que tengan a alguien de confianza, que sea arquitecto, algún abogado, escribano, para que los pueda asesorar desde la parte edilicia hasta la parte de legales, eso es lo principal. 

Caso contrario, que no tengan a nadie en quien se puedan apoyar la parte de los contratos y demás, deberían prestarle mucha atención y leerlo más de una vez, porque hay veces que no queda muy claro. Pero siempre que se pueda asesorar con un profesional, yo lo recomiendo siempre.

 

Tenemos varios casos en provincia de Buenos Aires, no en el caso de pozo, sino en de construcciones en seco de casas que piden muchos pagos por adelantado en dólares incluso y la obra queda en las paredes. Entonces uno a veces tiene el dinero, la voluntad, pero...

Cuando son sociedades anónimas lo que tiene el boleto de compra-venta es que se puede ir adaptando según las necesidades del cliente. Se puede llegar a poner una cláusula donde el avance de obra se le va pagando a la desarrolladora. ¿Qué quiere decir? Yo te pago un 10% del departamento cuando hacés la demolición, un 10% cuando vos arrancás la obra, un 10% cuando llegás a la loza de mi piso. Bueno y así le van poniendo condiciones con avances de obra.

Pero no nos olvidemos que esto es un acuerdo entre privados. Muchas constructoras te piden para el inicio cuotas grandes o un ingreso de un 50%. Esas son las condiciones que se ponen entre los privados y contra esas no se puede hacer nada.